宅地や建物の売買、交換、貸借の代理や媒介を業として行うものを宅地建物取引業といいます。申請要件や関連法についてみていきましょう。
個人または法人として宅建業を営む場合
個人または法人のいずれを主体としても宅建業を営むことができます。個人・法人がそれぞれ開業し営業を行っていくうえでの特徴の違いを確認してみます。
個人で宅建業を営む場合
- 開業手続きは税務署への届出のみ（事業所の開設）
- 開業に伴う費用を抑えることができる
- 個人事業主の信用には限りがある（取引先の事実上制限）
- 個人事業主は無限責任を負う
法人で宅建業を営む場合
- 開業手続きは税務署への届出に加え法務局への登記手続きが求められる
- 法人設立する際の定款作成料や登記手数料など費用がかかる
- 法人の信用度の高さから幅広い取引先開拓が可能である
- 法人は出資分の範囲内で責任を負う
宅建業の形態
宅建業は不動産業であり、冒頭に述べた通り「宅地や建物の売買、交換、貸借の代理や媒介」を行うことができます。具体的には次のような業務形態が該当します。
１．不動産仲介業
宅建業法における「媒介」を行うのが不動産仲介業です。「不動産を買いたい人と売りたい人」「不動産を借りたい人と貸したい人」をうまく引き合わせ、それぞれ契約成立を目指して営業を行います。不動産業界で最も多い業務形態であるといわれています。
２．賃貸管理業
賃貸物件に関する次のような業務を主として行います。
- 物件の維持管理
- 入居者の斡旋
- 駐車場の維持管理
- 家賃集金 など
３．不動産コンサルティング業
顧客が所有する土地などの運用（資産運用）のコンサルティングを行うこともできます。昨今では相続に関わる不動産投資ニーズが高まっているため、注目の形態だといえるでしょう。市場や業界の動向を熟知していることはもちろん、コンサルティング技術の習得などが必要になるため、資格取得を目指す人も少なくありません。
たとえば全国宅地建物取引業協会連合会が主催する「宅地建物取引士や不動産鑑定士などの国家資格保持者に限って受験できる民間資格」が代表的で、顧客に安心感を与えるために資格を持っておくことも選択肢の1つです。
４．不動産開発業（不動産デベロッパー）
宅地や大型商業施設、ビルなどの開発事業を担います。主として土地の開発が中心になり、土地取得・開発計画立案・開発を一連の業務として行う点が特徴的です。
以上が宅建業の代表的な形態ですが、このほかにも戸建て住宅や分譲マンションの販売、特定のジャンルに特化した不動産業務など、さまざまな形で営業することができます。
登録要件
宅建業免許の申請を行うと、慎重な審査を経て受理の可否が決定されます。審査に通り免許を受けるためには、大きく4つの要件を満たす必要があります。
独立した事務所があること
他業者や個人の生活部分から独立していなければなりません。ただし、パーテーション等により仕切られ、明確に区別できる場合に限り、認められます。
専任の宅地建物取引士がいること
「宅地建物取引士」とは、資格試験に合格し、その資格を登録後、主任者証の交付を受けた者をいいます。宅建業免許の取得に際し、１つの事務所について従事者５名に対して１名以上の割合で専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。専任の取引士は、他の業者との兼務や兼業は禁止されています。
【宅地建物取引業法】
第十五条 宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。
宅地建物取引士の主な業務は次のとおりです。
- 不動産取引契約書への署名押印
- 当該取引における重要事項説明書の説明と交付
以上は宅地建物取引士の独占業務ですので、資格取得を目指す人も少なくありません。
※平成２７年４月１日から施行の改正宅地建物取引業法により、従来の「宅地建物取引主任者」が「宅地建物取引士」に改称されました。なお、改正法附則第２条において宅地建物取引主任者試験に合格した者は、宅地建物取引士試験に合格したものとみなされており、同法附則第４条において宅地建物取引主任者証は宅地建物取引士証とみなされています。
代表者及び政令２条の２で定める使用人の常駐
免許申請の代表者は、契約締結などの代表権行使にあたり基本的に事務所に常駐しなければならず、これができない状況のときは、代表権行使を委任した政令２条の２で定める使用人を指定しなければなりません。
欠格事由に該当しないこと
代表者、法人役員、政令２条２で定める使用人、専任の宅地建物取引主任者が下記の欠格事由に該当しないこと。
①破産者で復権を得ないもの
②禁固以上の刑又は宅地建物取引業法違反等により罰金に処せられた者
③免許の不正取得又は業務停止処分違反をして免許を取り消された者
④免許の申請前五年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者
⑤宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
⑥その他、免許取消処分を受けた者
関係法令
宅建業法施行令 等
手続先
- 営業所を１つの都道府県の区域内にのみ設置する場合
→ その営業所の所在地を管轄する都道府県知事
- ２つ以上の都道府県の区域内に営業所を設置する場合
→ その主たる事務所を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣
窓口
石狩振興局建設指導課
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