マンション管理業を営もうとするときは、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければなりません。
マンション管理業とは
マンション管理業とは管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で、「業として行うもの」（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいいます。
具体的には、以下の3要素すべてに該当することが前提となっています。
- 管理組合から委託を受ける
- マンションの管理事務を行う
- 業として行う
委託
委託はマンションの管理組合から受けるものであり、区分所有者の行為については対象外とされています。マンションの管理・運営に係わるすべての業務を委託する「全部委託」と、管理組合で自主管理しきれない部分に限って委託する「一部委託」に分けることができ、管理組合の状況によりいずれかを選択して契約するケースが多いといえます。
マンション管理業者と管理組合が結ぶ契約は、一般管理契約とサブリース契約に分かれており、それぞれ次のような特徴を持ちます。
一般管理契約
マンション管理業務を代行するものであり、マンション管理業者は以下のような業務を担います。
- 賃貸契約
- 家賃管理
- 共用部分の清掃
- 共用設備の保守や点検
- その他必要な事務手続き など
サブリース契約
マンション管理業者がマンションオーナーから一棟まるごと借り上げ、その空室対策から入居者管理まですべての業務を任せる形態を指します。
事業性
マンション管理業は事業性を伴います。つまり、その業務について反復継続的に遂行する意思をもっていることが重要なのです。ただし、管理という行為自体が反復性と継続性を要するものであるため、当該業務を始める時点で前提条件をクリアしているといえるでしょう。
管理事務
管理事務とはマンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除きます。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいいます。
登録要件
マンション管理業を営むためには、次の要件を満たしている必要があります。
①以下の欠格事由に該当しないこと
- 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの
- マンション管理業登録を取り消され、その取消しの日から２年を経過しない者
- マンション管理業者の法人で登録を取り消された場合、その取消しの日前３０日以内にそのマンション管理業者の役員であった者でその取消しの日から２年を経過しないもの
- 業務の停止を命ぜられ、その停止の期間が経過しない者
- 禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から２年を経過しない者
- マンションの管理の適正化の推進に関する法律の規定により罰金の刑に処せられ、その執行を終わり、又は 執行を受けることがなくなった日から２年を経過しない者
- マンション管理業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が１～６のいずれかに該当するもの
- 法人の場合で、役員のうちに１～６までのいずれかに該当する者があるもの
※「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」参照
②財産的基礎があること
マンション管理業を遂行するために必要と認められる財産的基礎（資産の総額から負債の総額を控除した基準資産額が300万円以上）を有すること。
③専任の管理業務主任者を置くこと
事務所ごとに、事務所の規模を考慮して国土交通省令で定める数（管理事務の委託を受けた管理組合30組合につき1名以上）成年者である専任の管理業務主任者（管理業務主任者証の交付を受けた者）を置くこと。
※国土交通省ホームページ参照
マンション管理業登録後の義務
マンション管理業としての登録を受けたら、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の定めに基づき、さまざまな義務や規則が生じます。代表的なものについて確認してみましょう。
標識の掲示
マンション管理業者は、事務所ごとに、見やすい場所に業者票を掲示しなければなりません。この業者票は「マンション管理の適正化の推進に関する法律施行規則第81条」に定める標識を指します。また、商業や名称、代表者名や事務所所在地に変更があった場合は、速やかに業者票の内容も変更する必要があります。
帳簿作成
管理組合からその管理事務の委託を受けたマンション管理業者は、施行規則に基づき、マンション管理業を営む事業所ごとに帳簿を作成し、毎事業年度終了後は5年間保存しなければなりません。帳簿の記載内容は以下のとおりです。
一 管理受託契約を締結した年月日
二 管理受託契約を締結した管理組合の名称
三 契約の対象となるマンションの所在地及び管理事務の対象となるマンションの部分に関する事項
四 受託した管理事務の内容
五 管理事務に係る受託料の額
六 管理受託契約における特約その他参考となる事項
※マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則より抜粋
書面閲覧
施行規則に基づき、マンション管理業に係わる関係者の求めに応じて業務状況を記載した書類を閲覧させ、当該書類は3年間保存する必要があります。なお、当該書類に記載する内容は以下のとおりです。
- 当該マンション管理業者の業務状況調書（別記様式第２７号の業務状況調書）
- 財産の状況（貸借対照表及び損益計算書等）
身分証明書の携帯
施行規則に基づき、マンション管理業者はその使用人またその他従業者について、従業者であることの証明書（身分証明書）を携帯させなければなりません。従業者は当該証明書を携帯せずに業務に従事してはならず、マンション管理に関する事務を行う際、区分所有者やその他関係者からの求めに応じて証明書を提示することが必要です。
マンション管理業登録申請のサポートは当事務所行政書士へ
当事務所では上記手続きに関して、手続きの代行、書類作成、アドバイスを行っております。面倒で複雑な手続きは当事務所を是非ともご利用ください。
